开端：拾获地

　　文/十一弟

　　最近，十一弟属意到一个很挑升想的新闻——

　　黄金价钱抓续飙涨，金店反倒扛不住了，纷纷倒闭关门。

　　这似乎是个市集悖论，但其中的兴致，却很粗拙——

　　金店算是二说念估客，把黄金批发进来，加工以后零卖，赚的是手工费和差价。

　　黄金价钱涨得停不下来，买的东说念主越来越少，金店就很难撑下去了。

　　市集的驱能源，不在于钞票价钱，而取决于信得过需求与购买力。

　　黄金的市集悖论，也投射到了房地产，尤其是地皮市集。

　　这两年，尽管楼市一直很冷清，但地价越拍越贵，地王越拍越多。

　　从客岁运行，许多大城市连接取消了土拍限价。

　　摘掉了紧箍咒，有些财大气粗的开发商，透顶放飞了自我。

　　到上个月，百强房企榜单上，拿地开销最高的是保利，花掉了345亿买地。

　　保利是带头老迈，跟它的销售范围匹配上，拿地力度相对也大。

　　本年前九个月，保利的销售范围2417亿，比客岁下滑了快要三成。

　　客岁同时，保利在地皮市集上花掉了618亿。

　　也等于说，保利在本年的拿地开支，砍掉了四成以上，大幅浮松。

　　本年的房企拿地榜单上，一直排在保利后头的，等于绿城。

　　到上个月，绿城还是在地皮市集砸了326亿，跟保利收支无几。

　　本年前九个月，绿城对外声称销售范围已达1872亿，行业名秩序三，仅次于保利和中海。

　　但其中有717亿销售额来自代建技俩，与拿地挂钩的自投技俩销售额，大约1155亿。

　　在百强房企销售榜单上，绿城只可排在行业第七。

　　跟客岁比拟，绿城在本年的拿地力度，相同有所浮松，这与房企全体低迷的拿地氛围契合。

　　不外，英雄从来不颓唐环境。

　　在一些中枢城市，相较于其他房企，绿城较着更激进、凶猛。

　　昨天，杭州上城区江湾新城板块挂牌了一块地。

　　拍卖现场，引诱了绿城、滨江、华润、保利、越秀、建杭置业、中海等几家开发商报名争夺。

　　历经两个多小时、77轮格杀之后，这块地被绿城摘牌抢下，总价逾34亿，溢价率接近29%。

　　折算下来，楼面地价当先了5万/平米，一举成为杭州新的单价地王。

　　杭州地皮市集的单价记载，还是尘封了八年之久。

　　2016年，绿城拍下了位于杭州下城区的凤起潮鸣地块，溢价一倍以上，折合楼面价4.5万/平米。

　　时隔八年，绿城再度刷新了杭州的单价地王。

　　十一弟奸险算了下，本年以来，这至少是绿城第四次拍下地王了。

　　在此之前，它还是在苏州、上海接连拍下了几块地王。

　　本年三月份，苏州首花样皮拍卖。

　　绿城以总价8亿露面，拍下了位于高新区的狮平地块。

　　溢价率42%，折合楼面价4.5万/平米，刷新了区域内的单价记载。

　　吞并个月，绿城又拍下了位于苏州工业园区的双湖地块，总价快要31亿。

　　溢价率18%，折合楼面价6.5万/平米。

　　这不仅是苏州市的单价地王，照旧统共江苏省的单价地王。

　　更让东说念主惊掉下巴的，是在上海地皮市集。

　　本年八月份，绿城以总价48亿，拍下了位于徐汇滨江的原小米上海总部地块。

　　溢价了三成，成交楼面价当先13万/平米。

　　它不仅刷新了上海土拍的单价记载，更是一举成为了寰宇的单价地王。

　　光是苏州、上海、杭州这四块地王，绿城在本年就还是砸进去了121亿。

　　到处拍地王，就像从山上滚雪球，体积越来越大，势能越来越猛，根柢停不下来。

　　看似很危境，其实少量都不安全。

　　绿城的处置层，惟恐是对巴菲特的名言烂熟于心——

　　在别东说念主权略时你要畏怯，在别东说念主畏怯时你要权略。

　　无论敌手出若干钱，我都照跟，何况弥远只贵一口价。

　　链接吃下几块地王，绿城的资金压力也很大。

　　为了解套这些地王，它选拔撬动杠杆，引入金融机构——

　　相信。

　　以前几年里，这是绿城在密集拍下高价地时，最依赖的融资渠说念。

　　位于苏州的狮平地王，绿城将其开发成了“逸庐”，本年九月底刚刚开盘入市。

　　在开盘之前，相信资金就还是到位了。

　　十一弟查了下，绿城仅抓有逸庐技俩66%的股权，剩下34%的股权，由上海相信抓有。

　　位于苏州的双湖地王，绿城将其开发成了“玫瑰园”，立时也要开盘了。

　　绿城对玫瑰园技俩标抓股比例，还不到51%，剩下当先49%的股权，由陕国投相信抓有。

　　这是最典型的明股实债，出于分担资金压力，绿城为地王技俩引入的融资杠杆。

　　从前房企荒诞膨胀、呼吁大进的那些年，他们与相信机构打协作，把明股实债的融资套路，进展到了极致。

　　现时，像从前那样斗胆、激进的开发商，还是三三两两了。

　　在这些地王技俩上，相同的配方、闇练的滋味，绿城对此轻车熟路，甘之如饴。

　　它手里拿着故土图，依然找到了新大陆。

　　从骨子上来说，跟开金店一样，开发商也属于二说念估客——

　　把地皮买过来，开发开荒盖屋子，然后出售给买家。

　　地皮就像黄金，无论价钱上下贵贱，终末能否解套，取决于信得过需乞降购买力。

　　也等于买家兜里还有莫得钱，对房地产还有莫得热诚预期。

　　绿城拍下的这几块地王，楼面价最低的4.5万/平米，最贵的13万/平米。

　　改日入市的新址单价，少则卖到六七万，多则卖到十几万，全是盯着有钱东说念主的口袋。

　　地王，皆备不坑穷东说念主，专门收割富东说念主。

　　接下来，全靠身上揣着几千万的有钱东说念主，列队抢房、接盘解套了。

职守裁剪：郝欣煜